Comment estimer la valeur d’un fonds de commerce ?
Estimer la valeur d'un fonds de commerce est une étape cruciale pour tout entrepreneur souhaitant vendre ou acheter un commerce. Cette évaluation permet de fixer un prix juste et attractif pour les deux parties. En effet, surestimer ou sous-estimer la valeur d’un fonds de commerce fait partie des erreurs à éviter pour ne pas mettre en péril le succès d’une vente. Dans cet article, nous allons explorer les différentes méthodes et critères essentiels pour estimer correctement la valeur d'un fonds de commerce.
1. Comprendre les éléments constitutifs du fonds de commerce
Le fonds de commerce comprend l'ensemble des éléments corporels et incorporels utilisés pour l'exploitation d'une activité commerciale ou industrielle. Il ne doit pas être confondu avec le fonds libéral, agricole, artisanal, ni même avec le droit au bail. En revanche, il est à noter que la vente d’un fonds de commerce a pour conséquence le transfert du droit au bail au profit du cessionnaire dès lors qu’il est exploité dans un local loué.
Un fonds de commerce se compose d’éléments dits corporels et incorporels :
Éléments corporels: Matériel, agencement, installations, équipement (véhicules, outils, mobilier) , marchandises ou matières premières.
Éléments incorporels: Clientèle, achalandage, droit au bail, nom commercial, enseigne, brevets.
Lors d’une cession de fonds de commerce, certains éléments sont exclus de la cession : les biens immobiliers, les créances et les dettes, les contrats (sauf ceux qui sont transmissibles obligatoirement), les documents comptables, les livres de commerce et le droit de terrasse (cette autorisation est délivrée intuitu personae).
La vente d’un fonds de commerce est une opération importante. Pour le vendeur, le fonds de commerce représente une part importante de son patrimoine. Pour l’acquéreur, l’acquisition d’un fonds de commerce est un investissement stratégique. Comme dans toutes les ventes, le prix doit être déterminé ou déterminable, et ne doit pas être simulé.
2. Les différentes méthodes d'évaluation
Pour réaliser l’estimation d’un fonds de commerce, plusieurs méthodes existent. Parmi les plus utilisées, on retrouve les méthodes suivantes :
Méthode comparative: Cette méthode utilise la comparaison avec des fonds de commerce similaires vendus récemment, avec des activités comparables et dans un périmètre relativement restreint. Les ventes de fonds de commerce devant faire l’objet d’une publicité, il est possible de consulter le BODACC pour avoir des informations relatives aux ventes de fonds de commerce.
Avantages: Facile à comprendre, basée sur des données de marché réelles.
Inconvénients: Peut ne pas tenir compte des spécificités propres à chaque commerce.
Méthode à partir du chiffre d’affaires: Cette méthode est basée sur le chiffre d’affaires moyen des trois ou quatre dernières années et sur un coefficient qui varie en fonction de l’activité exercée par le preneur. Il n’existe pas de barème officiel, mais certains sont plus appréciés que d’autres par les professionnels du secteur.
Avantages: Reflète la capacité du commerce à générer des revenus.
Inconvénients: Nécessite des données financières précises et fiables.
Méthode à partir de la rentabilité: Cette méthode repose sur l’excédent brut d’exploitation des trois dernières années que l’on va augmenter d’un multiple en fonction de la rentabilité.
Avantages: Prend en compte les biens tangibles du commerce.
Inconvénients: Ne reflète pas la capacité de rentabilité future.
Dans les faits, il convient la plupart du temps de faire une moyenne de ces différentes méthodes pour fixer le prix le plus adéquat.
3. Les critères influençant la valeur d'un fonds de commerce
Quelle que soit lé méthode de l’évaluation retenue, différents éléments sont à prendre en compte pour déterminer la valeur d’un fonds de commerce.
Localisation: L’emplacement géographique et l’accessibilité font partie des préoccupations principales de l’acquéreur d’un fonds de commerce. En effet, un emplacement n’a pas la même valeur en fonction du commerce exploité et les perspectives d’évolution (nouvelle station de métro, parking…) sont stratégiques.
Clientèle: La fidélité et volume de la clientèle dépendent certes de l’emplacement, mais aussi du commerçant lui-même et du contexte socio-économique. La qualité de la clientèle peut être estimée grâce aux éléments comptables.
Nom commercial/enseigne : En fonction de la renommée liée à la marque et sa réputation, ces éléments peuvent influer sur la valeur du fonds. Les avis des clients et la e-réputation sont également des éléments à étudier.
Concurrence: Nombre et proximité des concurrents.
État des installations: Qualité et état du matériel et des locaux.
Bail commercial : Il est à noter que la valeur d’un fonds de commerce ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail. De fait, les conditions du bail commercial doivent être étudiées avec la plus grande attention (durée du bail, désignation…)
Typologie du local : Surface, agencement et équipement sont autant d’éléments qui rentrent en comptent dans l’estimation d’un fonds de commerce.
Situation financière: L’examen du chiffre d'affaires, des bénéfices et des dettes des trois dernières années (liasses fiscales et annexes) est indispensable pour évaluer correctement un fonds de commerce.
4. Les étapes de l'évaluation
Pour évaluer correctement un fonds de commerce, il convient de procéder par étapes :
Collecte des informations: Rassembler toutes les données financières, commerciales et juridiques.
Analyse du marché: Étudier le marché local et les tendances du secteur.
Choix de la méthode d'évaluation: Sélectionner la ou les méthodes les plus adaptées au contexte du commerce.
Calcul et ajustements: Effectuer les calculs et ajuster en fonction des spécificités du commerce.
5. Marché des cessions de fonds de commerce : 2024 en chiffres !
En 2024, le marché des cessions de fonds de commerce en France a connu une progression modérée, avec une hausse de 2,5 % par rapport à l’année précédente. D’après les données récentes d’Altares, plus de 31 700 établissements ont changé de propriétaire au cours de l’année. Les très petites entreprises (TPE) restent largement majoritaires dans ces opérations, représentant 92 % des transactions, soit plus de 29 000 cessions, en légère augmentation de 2,3 % sur un an.
Malgré ce rebond, le volume global des transmissions reste en retrait sur le long terme. Alors que le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) enregistrait près de 45 000 transactions par an entre 2010 et 2015, le nombre annuel de cessions oscille désormais autour des 30 000 depuis 2020, marquant une baisse significative d’environ un tiers sur dix ans.
Côté valorisation, 2024 marque un nouveau sommet avec un prix moyen de cession atteignant 258 000 euros, en hausse de 5,7 % par rapport à 2023. Cette flambée est notamment alimentée par deux types de fonds très valorisés : les supermarchés, dont la moyenne s’élève à 1,9 million d’euros (+76,3 % sur un an), et les pharmacies, qui malgré une baisse de 4,6 %, conservent une valorisation élevée autour de 1,2 million d’euros. Ces mouvements s’expliquent en grande partie par la reconfiguration du secteur, à l’image des cessions de Casino reprises en majorité par Intermarché et Auchan.
Estimer la valeur d'un fonds de commerce est un processus complexe qui nécessite une analyse approfondie et une bonne connaissance du marché. Utiliser les bonnes méthodes et tenir compte des critères pertinents permet de réaliser une évaluation juste, assurant ainsi une transaction équilibrée et satisfaisante pour toutes les parties impliquées. Si vous souhaitez être accompagné dans l’évaluation de votre fonds de commerce, n’hésitez pas à nous contacter.
