DPE en immobilier commercial : obligations, échéances et risques pour les bailleurs

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est bien connu dans l’immobilier résidentiel, mais qu’en est-il dans le secteur de l’immobilier commercial ? Quand est-il obligatoire ? Quels sont les effets de la réforme et du reclassement automatique prévu ? Et enfin : que risque un propriétaire qui ne s’y conforme pas ou fournit un DPE erroné ? Cet article vous guide pas à pas.

Le DPE pour les locaux commerciaux – champ d’application

Obligation de réaliser un DPE pour un local commercial ou professionnel

Pour un local à usage commercial, le DPE est bien obligatoire lors de la vente ou de la mise en location.
Par exemple : un propriétaire mettant un local commercial en bail doit annexer le DPE au contrat de bail.
Le DPE du local commercial reprend les mêmes deux étiquettes que pour le résidentiel : classe « Énergie » (A à G) et classe « Climat ».

Exemptions et cas particuliers

Toutefois, tous les locaux commerciaux ne sont pas systématiquement soumis au DPE. Il existe des exceptions :

• Les locaux de moins de 50 m² peuvent être exemptés.

• Les locaux à usage temporaire ou occasionnel, ou non chauffés, peuvent également être dispensés.

• Il faut vérifier si l’usage est bien « commercial/tertiaire » ou autre type (stockage, entrepôt non chauffé…) ; cela peut influencer l’application.

L’échéance « reclassement automatique » en 2026 : est-elle applicable aux locaux commerciaux ?

Ce qu’est le reclassement automatique

Dans le résidentiel, le DPE a fait l’objet d’une réforme de calcul et d’un « reclassement automatique » des diagnostics existants en 2026, afin d’harmoniser les résultats et rendre le dispositif plus fiable.

Pour l’immobilier commercial : situation actuelle

Concernant les locaux commerciaux ou tertiaires, la réglementation est moins avancée :

• Le DPE est obligatoire comme indiqué, mais l’interdiction de location pour les classes les plus faibles (ex : G) n’est pas encore pleinement appliquée aux locaux commerciaux de moins de 1 000 m².

• Il existe un vide juridique quant à une échéance précise comparable à celle du résidentiel pour le reclassement automatique des DPE des locaux commerciaux.

• Toutefois, certains auteurs relèvent qu’une interdiction de location des locaux classés G pourrait entrer en vigueur dès 2028 pour les locaux commerciaux.

Ce que doit anticiper le bailleur ou propriétaire

• Même s’il n’y a pas encore de date de reclassement automatique identique au résidentiel pour tous locaux commerciaux, il est prudent d’anticiper une montée des exigences (normes tertiaires, rénovation énergétique incontournable).

• Le bailleur doit surveiller les évolutions réglementaires dans le tertiaire et s’assurer que le DPE du local est « à jour » et valorisable.

• Les risques de voir un local « bloqué » à la location ou moins attractif augmentent selon sa classe DPE, même s’il n’y a pas encore d’interdiction immédiate pour tous types de locaux commerciaux.

Les conséquences et sanctions en cas de non-respect ou de DPE erroné

Sanctions en cas d’absence ou de DPE non annexé

Le propriétaire/bailleur qui ne réalise pas le DPE ou ne le fournit pas au locataire ou à l’acquéreur s’expose à des sanctions :

• Le locataire peut demander des dommages-intérêts ou la révision du loyer si l’absence d’information est prouvée.

• L’annonce de location ou de vente doit mentionner la classe énergétique : l’absence de mention peut constituer un manquement.

Risque d’un DPE erroné

Un DPE mal réalisé ou dont les données sont incorrectes peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et celle du propriétaire ou vendeur. Par exemple :

• L’acquéreur ou locataire peut réclamer l’annulation de la vente, la résiliation du bail, ou des dommages-intérêts si le DPE s’avère trompeur.

• Le marché valorise moins un bien mal classé : même dans le tertiaire, une faible classe peut impacter la rentabilité, l’attractivité ou la négociation du loyer.

Autres effets à anticiper

• Un local avec un DPE défavorable peut nécessiter des travaux de mise en conformité ou rénovation pour rester louable ou attractif.

• Le propriétaire devra veiller à la validité du DPE (généralement 10 ans pour un local commercial) et à sa mise à jour si les normes évoluent.

Conseils pratiques pour les bailleurs ou investisseurs de locaux commerciaux

Mettre à jour ou anticiper le DPE

• Vérifier que le DPE du local est bien en place, à jour et conforme : surface, usage, équipements.

• Si la classe énergétique est faible (E, F ou G), anticiper un plan d’amélioration (isolation, chauffage, éclairage) pour préserver la valeur du bien.

• Prévoir un audit énergétique ou une étude complémentaire si le local est ancien ou très consommateur d’énergie.

Utiliser le DPE comme un argument de valorisation

• Un local bien classé est un atout pour la négociation du bail ou la revente : il rassure le futur locataire/acquéreur.

• Mettre en valeur les travaux ou les équipements performants dans l’annonce (classe A-B-C) peut valoriser le bail ou génération de revenus.

• Inclure le DPE dans les critères de sélection des locataires ou partenaires commerciaux, car la performance énergétique devient un sujet de plus en plus stratégique.

Suivre les évolutions réglementaires

• Le bailleur doit rester informé des textes législatifs ou réglementaires qui peuvent étendre les interdictions de location pour les classes faibles dans le tertiaire.

• Anticiper la réforme “tertiaire” (réduction des consommations pour bâtiments > 1 000 m²) et ses effets sur l’obligation de rénovation ou d’exploitation.

• Se faire accompagner (diagnostiqueur, expert immobilier, fiscaliste) pour évaluer l’impact du DPE sur la rentabilité, la valorisation et les travaux.

Conclusion

Le DPE est un outil incontournable aussi bien pour l’immobilier résidentiel que pour l’immobilier commercial. Pour les locaux commerciaux, il est déjà obligatoire lors d’une vente ou d’une mise en location, mais certains aspects – notamment le reclassement automatique ou l’interdiction de location pour classes faibles – sont encore moins avancés que pour les logements.
Pour les bailleurs et investisseurs de locaux commerciaux : il s’agit de prendre en compte dès maintenant le DPE comme un critère de valorisation et de conformité, non simplement comme une formalité.

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