Exonération de plus-value sur la résidence principale : ce qui pourrait changer en 2026 et les cas d’exonération en immobilier commercial

Vendre sa résidence principale sans payer d’impôt sur la plus-value : c’est un principe ancien et profondément ancré dans la fiscalité française. Mais cette règle, considérée par beaucoup comme “intouchable”, pourrait évoluer dès 2026.
Un amendement au projet de loi de finances, débattu à l’Assemblée nationale, prévoit en effet de soumettre certaines ventes de résidences principales à l’impôt lorsque le logement est revendu trop rapidement.
Une réforme qui interroge à la fois les particuliers… et les professionnels de l’immobilier, notamment sur la question de l’exonération des plus-values dans le secteur commercial.

Ce que prévoit la loi aujourd’hui

L’exonération totale pour la résidence principale

Actuellement, le régime est simple : la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, quel que soit le délai de détention.
Il suffit que le logement soit effectivement occupé à titre principal au moment de la vente pour bénéficier de cette exonération.
Aucune durée minimale d’occupation n’est exigée. Le fisc se base sur des éléments concrets : adresse sur les avis d’imposition, factures d’énergie, ou encore justificatifs de vie quotidienne dans le bien.

Une exception emblématique du modèle fiscal français

Ce régime très favorable repose sur un principe de justice sociale : le logement principal n’est pas un actif spéculatif mais un bien d’usage.
La taxation ne s’applique qu’aux résidences secondaires et aux biens locatifs (où la plus-value est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement progressif selon la durée de détention).

Le projet d’amendement 2026 : un tournant possible

Une mesure contre les “culbutes spéculatives”

Selon la proposition adoptée par la commission des finances, l’exonération serait désormais conditionnée à une durée minimale de cinq ans d’occupation.
Autrement dit :

vendre son logement principal avant cinq ans pourrait entraîner une imposition de la plus-value, sauf exceptions.

Les exceptions prévues sont les suivantes :

• Rachat d’une autre résidence principale dans un délai raisonnable ;

• Motif impérieux dûment justifié (mutation professionnelle, séparation, raisons médicales, décès, etc.).

Cette mesure vise à limiter les ventes rapides à visée spéculative, notamment dans les zones tendues comme le Pays basque, la Côte d’Azur ou certains quartiers de grandes métropoles.

Une mesure à double tranchant

Si la volonté politique est de freiner les détournements de la notion de résidence principale, cette réforme risque d’affecter aussi des propriétaires “ordinaires” contraints de vendre avant cinq ans.
Les contours du “motif impérieux” restent encore flous, ce qui pourrait créer une insécurité juridique.
De plus, certaines situations de la vie (séparation, mutation non prévue, naissance) ne sont pas toujours faciles à prouver fiscalement.

Un amendement encore en débat

L’amendement n’est pour l’instant pas définitivement adopté.
Il devra passer l’examen du projet de loi de finances 2026, où il pourrait être modifié, repoussé ou supprimé.
Mais le simple fait qu’il soit revenu dans les discussions témoigne d’un changement d’état d’esprit : l’exonération totale pourrait ne plus être systématique dans les années à venir.

Et pour l’immobilier commercial ? Des exonérations existent aussi

L’immobilier commercial : un régime distinct mais pas sans allégement

Dans le cadre d’une cession de local commercial, d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial, la plus-value réalisée par le vendeur n’est pas automatiquement imposée : plusieurs régimes d’exonération existent.

Parmi eux :

• L’article 151 septies du CGI, qui exonère totalement ou partiellement les plus-values professionnelles pour les petites entreprises selon le chiffre d’affaires ;

• L’article 238 quindecies, qui permet une exonération en cas de départ à la retraite du chef d’entreprise ou de cession d’activité dans certaines conditions ;

• Les régimes d’exonération liés aux zones franches urbaines ou aux bassins d’emploi (ZFU, ZRR, etc.) ;

• Et, dans certains cas, l’exonération liée à la détention longue d’un immeuble affecté à l’activité commerciale, avec abattement progressif.

Les spécificités des SCI et sociétés patrimoniales

Lorsqu’un immeuble commercial est détenu via une SCI ou une société d’exploitation, le traitement fiscal dépend du régime de la société :

• SCI à l’IR : la plus-value relève du régime des particuliers avec abattements pour durée de détention ;

• SCI à l’IS ou société commerciale : plus-value professionnelle imposée au taux de l’impôt sur les sociétés, mais avec possibilité d’amortissement du bien.

Il existe donc des leviers de gestion patrimoniale permettant d’atténuer l’imposition, à condition de bien structurer l’opération.

Des régimes souvent méconnus

Beaucoup de propriétaires ou investisseurs ignorent que l’immobilier commercial bénéficie aussi de dispositifs d’exonération, parfois aussi avantageux – voire plus – que pour le résidentiel.
Cependant, ces exonérations sont conditionnées : chiffre d’affaires, durée de détention, nature de l’activité ou zone géographique.
Un accompagnement juridique et fiscal est donc essentiel avant toute cession.

Anticiper la réforme et sécuriser ses opérations

Pour les particuliers

• Vérifier le délai d’occupation de votre résidence principale avant une revente ;

• Conserver tous les justificatifs prouvant qu’il s’agit bien de votre résidence principale (factures, taxes, attestations) ;

• Anticiper le projet de loi de finances 2026 si vous envisagez de vendre à court terme.

Pour les investisseurs et bailleurs commerciaux

• Examiner les régimes d’exonération disponibles en fonction de la structure juridique de détention du bien (indivision, société, entreprise individuelle, etc.) ;

• Réaliser un audit fiscal avant la cession : la stratégie (cession du bien, du fonds, des parts sociales) influe sur la taxation ;

• Surveiller l’évolution des textes relatifs aux plus-values professionnelles, régulièrement ajustés lors des lois de finances.

Conclusion

L’exonération des plus-values sur la résidence principale a longtemps été perçue comme un pilier intouchable du droit fiscal français. Mais l’année 2026 pourrait marquer un tournant, avec une imposition partielle en cas de revente trop rapide.
Cette évolution, motivée par la lutte contre la spéculation, doit inciter les propriétaires à anticiper leurs opérations immobilières.

De leur côté, les investisseurs et bailleurs commerciaux disposent déjà de régimes d’exonération spécifiques, qui peuvent représenter de puissants leviers d’optimisation patrimoniale s’ils sont maîtrisés.

En tant qu’agence experte en immobilier commercial, La Parisienne du Commerce accompagne propriétaires, investisseurs et dirigeants dans la vente, la transmission ou la restructuration de leurs actifs immobiliers.

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