Tout savoir sur le prêt relais
Le prêt relais : principe, modalités et usages en immobilier commercial
Le prêt relais est un mécanisme de financement à court terme particulièrement utile lorsqu’un investisseur ou un propriétaire souhaite acquérir un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien. Dans le contexte de l’immobilier commercial, cette stratégie peut aider une entreprise ou un investisseur à saisir une opportunité sans retarder l’opération. Cet article expose les bases juridiques et financières du prêt relais, son adaptation pour des biens professionnels, ses avantages et ses risques, et des conseils pour le mettre en œuvre dans votre projet immobilier.
Le prêt relais : définition et principes fondamentaux
Définition et nature juridique
Un prêt relais est un crédit dit in fine ou à court terme. Le capital emprunté n’est pas remboursé progressivement, mais en une seule fois à l’échéance, généralement lorsqu’intervient la vente de l’ancien bien. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur règle les intérêts et les primes d’assurance.
Ce type de prêt est conçu pour couvrir le laps de temps entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien. Il permet de ne pas attendre la libération des fonds de la vente pour lancer l’acquisition.
Dans la pratique bancaire, on distingue deux grandes formules :
Le prêt relais sec, dans lequel l’avance est supposée suffire à financer la nouvelle acquisition ou couvrir une grande partie.
Le prêt relais adossé (ou “relais acquisition”), quand l’avance est partielle et doit être complétée par un crédit immobilier classique.
Durée, montant et conditions usuelles
La durée maximum d’un prêt relais est en général de 12 mois, avec possibilité de prolongation jusqu’à 24 mois sous certaines conditions.
Le montant de l’avance est souvent compris entre 50 % et 80 % (voire jusqu’à 90 % dans certains cas) de la valeur estimée du bien que l’on souhaite vendre. La banque tient compte aussi du capital restant dû sur l’ancien crédit s’il n’est pas entièrement soldé.
La banque peut demander une nouvelle expertise du bien à vendre, vérifier la viabilité du projet, l’apport personnel de l’emprunteur, sa capacité de remboursement et éventuellement des garanties (hypothèque, caution).
Le remboursement du capital (en fin de prêt) se fait sans pénalité de remboursement anticipé dès lors que la vente du bien est actée.
Adaptation du prêt relais au contexte professionnel ou commercial
Principe appliqué aux locaux ou biens commerciaux
Lorsque l’on parle d’immobilier commercial, le principe du prêt relais est identique : financer l’acquisition d’un local ou d’un immeuble d’exploitation avant d’avoir vendu un autre actif commercial ou professionnel. Le mécanisme s’adresse aussi aux entreprises ou investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier qu’ils souhaitent renouveler ou repositionner.
Dans ce cadre, les banques adoptent des critères plus prudents (risque de vacance, revenus locatifs, solidité de l’occupant, perspectives de valorisation). Le montant de l’avance peut être plus restreint (50 à 80 %) pour limiter l’exposition au risque.
La durée reste courte, généralement jusqu’à deux ans au maximum. Le remboursement se fait à l’issue, lors de la vente de l’ancien local professionnel ou de l’actif cédé.
Contraintes et spécificités à prendre en compte
Dans le secteur commercial, certains facteurs pèsent davantage :
Le risque de vacance locative ou la difficulté de revente selon l’emplacement ou le secteur d’activité.
L’évaluation de la valeur du bien commercial est souvent plus complexe et volatile que pour un bien résidentiel, selon les performances économiques locales, l’accessibilité et la fréquentation.
Les banques peuvent exiger des garanties renforcées (hypothèque, nantissement de revenus locatifs, cautionnement) pour atténuer le risque.
Le montage peut nécessiter des projections de revenus locatifs, des taux d’occupation estimés, ou l’étude de la stabilité financière de l’exploitant locataire.
Avantages, risques et limites du prêt relais
Avantages majeurs
Le prêt relais offre une flexibilité pour agir rapidement lorsqu’une opportunité se présente, sans attendre la vente préalable de l’ancien actif. Cela évite de passer à côté d’une acquisition.
Il permet de limiter les coûts liés à un éventuel déménagement temporaire, ou à la double possession pour une période transitoire.
Il préserve également la continuité d’exploitation, en évitant des ruptures dans l’usage du local ou des interruptions d’activité.
Enfin, en contexte commercial, il peut faciliter le repositionnement d’un portefeuille immobilier (passage à des locaux plus adaptés ou valorisants) sans devoir liquider d’abord les actifs existants.
Risques et inconvénients
Le premier risque est celui d’un délai de vente trop long. Si l’ancien bien ne se vend pas dans les délais, l’emprunteur peut se retrouver avec une charge financière plus lourde que prévue.
Les taux d’intérêt du prêt relais sont souvent plus élevés que pour les crédits immobiliers classiques, en raison du risque accru pour la banque.
Si l’emprunteur opte pour un différé total (ne payer ni capital ni intérêts pendant la durée), les intérêts non payés peuvent être capitalisés, ce qui augmente le coût final.
En cas de valorisation moindre que prévue ou de baisse du marché immobilier, le produit de la vente ne suffit pas à solder le prêt relais, ce qui peut entraîner un surcoût ou un report de dette.
Les garanties exigées peuvent être contraignantes, et l’exigence d’une nouvelle expertise ou d’un dossier très solide peut retarder le montage du financement.
Enfin, dans un contexte commercial, les incertitudes liées à l’activité locale, à la demande, aux surfaces locatives et à la conjoncture économique renforcent le risque de valorisation défavorable.
Conseils pratiques pour réussir un montage en prêt relais
Bien calibrer l’avance et l’apport
Ne sollicitez pas une avance trop ambitieuse. Limitez l’avance au pourcentage raisonnable (50‑70 %) de la valeur estimée du bien à vendre, en laissant une marge pour couvrir les frais, les imprévus et garantir la solvabilité du projet.
Prévoyez un apport personnel ou des capitaux propres pour alléger la charge du prêt relais et rassurer la banque.
Soigner l’évaluation du bien à vendre
Faites réaliser une expertise professionnelle et réaliste (pas surévaluée). Montrez des études de marché, des comparables, des diagnostics, des loyers justifiés.
Dans le cas d’un bien commercial, présentez les performances locatives, les contrats de bail, les locataires solvables et la stabilité de l’activité.
Choisir la formule de remboursement adaptée
Selon votre profil et vos perspectives de vente :
Le différé partiel : vous payez les intérêts pendant la durée, le capital est remboursé à la vente.
Le différé total : vous ne payez ni capital ni intérêts avant la vente (mais les intérêts non payés sont capitalisés).
Anticipez le scénario où la vente prend plus de temps que prévu. Prévoir une clause de prolongation ou un plan de secours (refinancement, renégociation) est prudent.
Négocier les garanties
Essayez de limiter les garanties exigées (hypothèque, nantissement) ou de proposer des garanties moins lourdes. Montrez la solidité de votre projet et votre capacité de remboursement.
Intégrer le prêt relais dans une stratégie globale
Dans le montage financier, intégrez le prêt relais avec d’autres emprunts (crédit amortissable, crédit relais adossé) pour répartir les risques. Simulez plusieurs scénarios de vente (rapide, tardive, baisse de prix) pour tester la robustesse du montage.
Pour les projets commerciaux, faites des projections de revenus locatifs et scénarios de valorisation pour convaincre la banque de la viabilité financière.
Conclusion
Le prêt relais est un instrument financier pertinent pour anticiper l’acquisition d’un nouveau bien immobilier avant la vente du précédent. Appliqué à l’immobilier commercial, il permet aux investisseurs ou entreprises de repositionner leur actif, de capter des opportunités sans perte de temps, et d’assurer la continuité d’usage. Toutefois, ce mécanisme comporte des risques — notamment en cas de délai de vente ou de valorisation défavorable — et nécessite un montage rigoureux, une évaluation précise et une stratégie de sauvegarde.
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