Bail civil : définition, régime juridique et différences avec les autres types de baux

Le bail civil, parfois appelé bail de droit commun ou bail “Code civil”, est un contrat de location qui obéit aux règles générales du Code civil relatives au louage de choses. Il se distingue des baux soumis à un régime spécial, comme le bail d’habitation, le bail commercial ou le bail professionnel.

Longtemps utilisé pour des situations spécifiques et marginales, le bail civil connaît aujourd’hui un regain d’attention, notamment dans les zones tendues où certains propriétaires y voient une plus grande liberté contractuelle. Cette évolution soulève des interrogations, voire des contentieux, lorsque ce contrat est utilisé en dehors de son champ légitime.

Comprendre ce qu’est réellement un bail civil suppose d’en préciser la définition, les usages autorisés et les différences fondamentales avec les autres types de baux.

Définition du bail civil

Le bail civil est un contrat de location régi par les articles 1713 et suivants du Code civil. Il s’applique par défaut lorsque le contrat ne relève d’aucun régime spécial.

Il peut être utilisé pour des locations variées, comme un local non destiné à constituer la résidence principale du locataire, un logement occupé de manière ponctuelle, un logement de fonction, un entrepôt, un garage indépendant ou encore certains locaux atypiques. Sa principale caractéristique tient à la liberté contractuelle qu’il offre aux parties. La durée, les modalités de résiliation, le montant du loyer ou les conditions de préavis sont, en principe, librement fixés par le contrat.

Cette liberté explique son attractivité dans certaines situations. Elle ne signifie toutefois pas que le bail civil puisse être utilisé sans limite.

Le bail civil ne peut pas s’appliquer à une résidence principale

Le point de bascule essentiel réside dans la qualification du logement comme résidence principale.

La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs pour les logements constituant la résidence principale du locataire, définit celle-ci comme un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Lorsque le logement loué est destiné à être habité à titre principal par une personne physique, les parties ne peuvent pas choisir librement d’écarter ce régime protecteur pour lui substituer un bail civil. Le contrat relève alors obligatoirement du régime du bail d’habitation, avec l’ensemble des garanties qui y sont attachées.

En d’autres termes, le bail civil n’est pas un outil permettant de contourner la loi de 1989. S’il est utilisé pour une résidence principale, il peut être requalifié en bail d’habitation par le juge, avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent.

Les différences avec le bail d’habitation

Le bail d’habitation est un régime fortement encadré. Il impose une durée minimale, encadre les modalités de résiliation, limite le montant du dépôt de garantie et prévoit, dans certaines zones, un encadrement des loyers. Il impose également des critères de décence du logement, notamment au regard de la performance énergétique.

Le bail civil, au contraire, ne bénéficie pas de ces protections spécifiques. Les parties peuvent fixer librement la durée du contrat et les conditions de rupture. Les plafonds de loyers ou les règles relatives au préavis du locataire ne s’appliquent pas dans les mêmes termes.

De plus, certaines aides au logement, comme l’aide personnalisée au logement, ne sont pas accessibles dans le cadre d’un bail civil lorsque le logement ne constitue pas une résidence principale.

Ces différences expliquent les critiques formulées lorsque le bail civil est utilisé pour des logements qui devraient relever du régime d’habitation.

Les différences avec le bail commercial et le bail professionnel

Le bail commercial et le bail professionnel sont également des régimes spéciaux, conçus pour protéger certaines catégories de locataires.

Le bail commercial s’applique lorsque le local est destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. Il confère au locataire un droit au renouvellement et un statut protecteur structuré par le Code de commerce.

Le bail professionnel, destiné aux professions libérales, obéit à un régime intermédiaire, plus souple que le bail d’habitation mais encadré par des dispositions spécifiques.

Le bail civil, quant à lui, intervient lorsque le contrat ne remplit pas les conditions d’application de ces régimes spéciaux. Il ne confère ni droit au renouvellement automatique, ni protection particulière comparable à celles prévues en matière commerciale ou d’habitation.

Les risques liés à l’utilisation abusive du bail civil

L’attrait du bail civil repose sur sa souplesse. Toutefois, cette souplesse peut devenir un facteur de risque lorsqu’il est utilisé pour écarter un régime légal impératif.

Si un logement constitue en réalité la résidence principale du locataire, le recours au bail civil peut être contesté. Le juge peut alors requalifier le contrat en bail d’habitation, appliquer rétroactivement les règles protectrices et sanctionner les clauses contraires aux dispositions d’ordre public.

Les autorités publiques ont récemment rappelé que le bail civil ne peut être utilisé pour se soustraire aux obligations prévues par un droit spécial. Dans les zones tendues, cette question est particulièrement sensible, notamment lorsque l’encadrement des loyers est applicable.

Le développement de ces pratiques a conduit à des débats parlementaires et à des propositions visant à renforcer les contrôles en cas de recours abusif au bail civil.

Conclusion

Le bail civil est un outil juridique légitime lorsqu’il est utilisé dans son champ naturel, c’est-à-dire en dehors des situations relevant d’un régime spécial. Il offre une grande liberté contractuelle et peut répondre à des besoins spécifiques.

En revanche, il ne constitue pas une alternative au bail d’habitation lorsque le logement est occupé à titre principal. La distinction entre ces régimes n’est pas une simple question de rédaction contractuelle, mais une question de qualification juridique fondée sur la réalité de l’occupation.

Comme souvent en matière immobilière, la sécurité juridique repose moins sur la souplesse apparente du contrat que sur la conformité du régime choisi à la situation réelle des parties.