Comment céder son bail commercial ?

La cession d'un bail commercial est une étape importante pour de nombreux entrepreneurs et commerçants. Que ce soit pour des raisons de croissance, de changement d'activité ou de cession de l'entreprise, il est crucial de bien comprendre les démarches à suivre pour céder son bail commercial en toute légalité. Si le principe de droit commun est celui de la libre cession du bail sauf clause contraire, ce n’est pas le cas pour les baux commerciaux. Voici un guide complet pour vous accompagner dans ce processus.

1. Comprendre les bases de la cession de bail commercial

La cession de bail commercial consiste pour le cédant à transférer à titre onéreux ou gratuit les droits et obligations liés à un bail commercial à un tiers, que l’on appelle le cessionnaire. Ce processus est encadré par la loi et nécessite de respecter certaines conditions et procédures pour être valide. D’abord, il convient de distinguer fonds de commerce et droit au bail. Le fonds de commerce se définit comme un bien meuble qui est constitué par le locataire et qui est essentiellement constitué de la clientèle. Le droit au bail est le titre de jouissance dont le locataire dispose pour exploiter son fonds dans des locaux. Aux termes de l’article L.145-16 du code de commerce, les clauses qui tendent à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise sont nulles.

2. Vérifier les clauses du bail

Avant de procéder à la cession, il est essentiel de consulter votre contrat de bail. En effet, les clauses interdisant la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont prohibées, il est en revanche possible de réglementer les conditions de la cession ou d’autoriser la cession du bail en dehors de la cession du fonds. Certaines clauses peuvent donc restreindre ou conditionner la cession, telles que :

• Clause d'agrément : Le bailleur peut exiger d'approuver le nouveau locataire. Cependant, l’absence d’agrément doit être justifiée et ne peut pas faire obstacle à la libre cession du fonds de commerce.

• Clause de destination : Le nouvel occupant doit exercer une activité conforme à celle prévue dans le bail.

• Clause de garantie solidaire : Vous pourriez rester solidairement responsable du paiement des loyers avec le nouveau locataire. Néanmoins si elle existe, cette clause est limitée à 3 ans à compter de la cession. Aussi, le bailleur est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait dû être perçu.

En revanche, si le bail ne comporte aucune clause restrictive du droit de céder le bail sans le fonds de commerce, alors le locataire pet céder son droit au bail librement à condition qu’il n’existe pas de clause qui restreigne l’usage des lieux à un ou des commerces précis.

ll à noter que le conseil municipal de votre commune peut avoir délimité un périmètre de sauvegarde au sein duquel les cessions de fonds de commerce ou de baux commerciaux sont soumises à un droit de préemption de la commune. Dans ce cas, les propriétaires de fonds de commerce et les titulaires de baux commerciaux doivent effectuer une déclaration préalable auprès de la mairie, qui a alors deux mois pour statuer.

3. Informer le bailleur

La loi impose d'informer le bailleur de votre intention de céder le bail. Cette notification doit être effectuée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose alors d'un délai (généralement trois mois) pour accepter ou refuser la cession. En revanche, il ne peut s’opposer à la cession que s’il justifie de motifs graves et légitimes à l’appui de son refus.

4. Préparer les documents nécessaires

Pour que la cession soit valide, plusieurs documents doivent être réunis, notamment :

• Le contrat de cession de bail : Il précise les conditions de la cession et les informations sur les parties concernées.

• L'état des lieux : Un état des lieux de sortie est nécessaire pour évaluer l'état du local avant la cession.

• Les documents financiers : Présentez les bilans financiers de votre activité pour rassurer le bailleur et le futur locataire.

5. Réaliser la cession

Une fois l'accord du bailleur obtenu, la cession peut être réalisée. Cela implique :

• La signature du contrat de cession : Ce document officialise le transfert de droits et obligations.

• La notification au bailleur : Informez officiellement le bailleur de la réalisation de la cession.

• Le paiement des frais : Des frais peuvent être associés à la cession, tels que les honoraires d'avocat, les frais d'acte d'huissier, et éventuellement une indemnité au bailleur.

6. Gérer les aspects fiscaux

La cession de bail commercial peut entraîner des implications fiscales, notamment en termes de plus-value. Depuis 2022, l'exonération de la plus-value en cas de cession d'un fonds de commerce a été élargie et les conditions pour bénéficier de l'abattement de 500.000 € en cas de départ à la retraite ont été assouplies. En tout état de cause, il est conseillé de consulter un spécialiste pour évaluer et optimiser la situation fiscale.

Céder un bail commercial demande de la rigueur et une bonne compréhension des aspects juridiques et financiers. En suivant ces étapes, vous maximiserez vos chances de réaliser une cession réussie, tout en respectant les droits et obligations de chacune des parties impliquées. N'hésitez pas à consulter des professionnels de l’immobilier pour vous accompagner dans cette démarche complexe.