Droit de terrasse : le guide complet
Le droit de terrasse est une opportunité précieuse pour les commerçants souhaitant étendre leurs activités en extérieur. Cet article explore en détail ce droit, ses implications juridiques, fiscales, et économiques, ainsi que ses avantages pour les commerces et l’immobilier.
Introduction au droit de terrasse
Définition et importance dans l’immobilier commercial
Si vous exploitez un commerce en France, vous ne pouvez pas occuper l’espace public comme bon vous semble. Ainsi, la pose d’une enseigne est règlementée, tout comme les terrasses et les étalages. Pour les restaurateurs par exemple, l’installation d’une terrasse sur l’espace public normalement réservé aux piétons (trottoirs, voirie) est soumis à une Autorisation d’Occupation Temporaire (AOT). Il existe 3 types d'autorisations :
Le permis de stationnement (terrasse ouverte, food-truck, étalage, fête foraine)
Le permis de voirie (terrasse fermée, kiosque)
Le droit de place (marché, halles). Une redevance doit être payée.
Enjeux pour les commerçants et les investisseurs immobiliers
Le droit de terrasse désigne donc une autorisation légale accordée par une municipalité permettant à un commerçant, généralement un restaurateur ou un cafetier, d’occuper temporairement une portion de l’espace public pour y installer une terrasse. Cette extension en extérieur permet d’accroître l’espace exploitable du commerce, augmentant ainsi sa capacité d’accueil et sa visibilité.
Pour les commerçants, une terrasse peut devenir une véritable vitrine en attirant une clientèle plus large. Les beaux jours venus, bénéficier d’une terrasse est un excellent moyen d’attirer les clients. Cela permet également d’augmenter la capcité d’accueil de l’établissement, et donc de générer davantage de chiffre d’affaires. Pour les investisseurs, un local doté d’un droit de terrasse bénéficie d’un attrait supplémentaire et d’un potentiel de valorisation supérieur.
Bases juridiques du droit de terrasse
Législations nationales et locales relatives au droit de terrasse
Le cadre légal du droit de terrasse varie selon les municipalités. En France, chaque ville établit ses propres règlements en matière d’occupation du domaine public, bien que des principes généraux soient encadrés par le Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP).
Les propriétaires de fonds de commerce, installés en rez-de-chaussée et ouverts au public, qui peuvent demander une autorisation de terrasse fermée, ouverte ou contre-terrasse sont :
- Les exploitants de débits de boissons,
- Les restaurants,
- Les glaciers et salons de thé,
- Les théâtres, musées,
- Les hôtels,
- Les librairies,
- disquaires.
Le règlement local peut parfois autoriser les terrasses seulement pour les propriétaires de fonds de commerce de restaurant, bar ou café, et non aux bailleurs.
Les différents types de terrasses concernés (fixes, amovibles, saisonnières)
Les terrasses fixes sont des aménagements permanents, avec une structure durable.
Les terrasses amovibles sont installées de manière temporaire et démontables à la demande.
Les terrasses saisonnières sont exploitées uniquement pendant une période définie, souvent durant la haute saison touristique.
Procédures pour obtenir un droit de terrasse
Étapes administratives pour faire une demande
Tout d’abord, il convient de prendre contact avec la mairie pour connaître les règles spécifiques à la commune.
Ensuite, il faut déposer une demande officielle grâce à un formulaire dédié, directement sur le site de la ville de Paris. Le dossier doit inclure les éléments suivants :
Le justificatif de l’activité commerciale exercée,
Tout document prouvant l’occupation régulière du local comme la copie du bail commercial ou du titre de propriété,
La description de l’installation envisagée (équipements mis en place, matériaux utilisés…) et des mesures prises pour garantir la bonne exploitation de la terrasse (sécurité, le maintien du flux piéton sur le trottoir, respect des riverains …)
Un plan côté de l’implantation de la terrasse par rapport au commerce, son emprise sur l’espace public etc.
Si la terrasse empiète sur le commerce voisin, il faut obtenir l’autorisation du gérant du commerce concerné.
Délais
Une fois le dossier complet déposé, les services de la ville l’instruisent et le transfère au maire d’arrondissement.
Les délais pour obtenir l’autorisation sont de deux mois. En cas d’absence de réponse, la demande est considérée comme étant refusée. Les frais incluent généralement une redevance annuelle calculée en fonction de la surface occupée.
Une fois le droit de terrasse obtenu, le commerçant doit afficher une affichette réglementaire qui indique les dimensions autorisées, un schéma du dispositif ainsi que l’année de création du document.
Le rôle des municipalités dans l’attribution des droits de terrasse
Règlements locaux : ce qui peut varier d’une ville à l’autre
Les critères d’autorisation ne sont pas les mêmes d’une ville à l’autre. Si l’on prend l’exemple de Paris, la ville a, dès l’après-covid, révisé son Règlement des étalages et terrasses (RET). Désormais, les restaurants et cafés peuvent installer des terrasses 7 mois par an, du 1er avril au 31 octobre.
Les terrasses sont autorisées aux emplacements suivants :
Sur les places de stationnement, à condition de se situer devant le commerce et avec la possibilité de s’étendre aux places de stationnement situées de part et d’autre du commerce.
Sur les trottoirs, le long de tout ou partie du commerce. En revanche, les terrasses ne peuvent être installées devant l’entrée d’un immeuble d’habitation.
Zones spécifiques ou restreintes
Certaines municipalités imposent des restrictions dans les zones historiques ou touristiques pour préserver le patrimoine architectural. C’est le cas par exemple pour :
Les sites patrimoniaux remarquables
Les villes, villages ou quartiers qui présentent au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public
Lees abords des monuments historiques
Les site classés ou en cous de classement
Les réserves naturelles
Les parcs nationaux
Implications fiscales du droit de terrasse
Taxes locales liées au droit de terrasse
Les commerçants exploitant une terrasse doivent s’acquitter d’une redevance d’occupation du domaine public (RODP), variable selon la municipalité. En effet, les tarifs varient de l’une à l’autre, voire dans les grandes villes, d’un quartier à l’autre, avec des écarts qui peuvent être important. Cette taxe est souvent calculée en fonction du mètre carré occupé. La ville de Paris a créé un simulateur qui permet d’évaluer approximativement le montant de ces taxes.
Comment anticiper ces coûts dans son budget commercial
Avant de procéder à l’installation d’une terrasse, il convient de bien définir votre projet. Choix du mobilier, choix des équipements, emplacement, surface du projet…sont autant d’éléments qui doivent être étudiés pour chiffrer le cout du projet, et déterminer par la suite son seuil de rentabilité.
L’inclusion de la redevance dans les prévisions financières est également essentielle pour éviter les mauvaises surprises. Une planification prudente aide également à évaluer la rentabilité de l’investissement.
Aménagement et réglementation des terrasses
Normes en matière de sécurité, accessibilité et hygiène
La terrasse ne doit pas entraver la sécurité : Les installations doivent garantir un passage sécurisé pour les piétons, notamment vis à vis de la circulation.
L’accessibilité à la terrasse doit être garantie. Ainsi, pour être conforme aux normes pour les personnes à mobilité réduite (PMR), il faut utiliser un plancher en bois aligné au trottoir et sans espaces avec la voie.
L’hygiène doit être assurée par un entretien régulier pour respecter les règles d’hygiène publique, notamment en terme d’évacuation de l’eau.
Restrictions sur les matériaux, tailles et design
Les municipalités peuvent imposer des règles précises concernant les couleurs, les matériaux, et même le mobilier utilisé pour maintenir l’harmonie visuelle des espaces publics.
Avantages économiques du droit de terrasse pour les commerces
Augmentation du chiffre d'affaires grâce à une terrasse
Une terrasse peut accroître la capacité d’accueil d’un commerce, attirant des clients supplémentaires, en particulier durant les beaux jours.
Impact sur la visibilité et la notoriété
Un commerce disposant d’une terrasse se démarque plus facilement dans des zones à forte affluence, augmentant ainsi sa notoriété et sa fréquentation.
Le droit de terrasse et la valorisation immobilière
Effet sur la valeur d’un local commercial
Les locaux disposant d’un droit de terrasse sont souvent perçus comme plus attractifs sur le marché immobilier, ce qui peut augmenter leur prix de vente ou leur loyer.
Cas pratiques : études ou exemples concrets
Dans des villes touristiques comme Paris ou Nice, les terrasses contribuent souvent à une augmentation significative de la valeur locative des biens commerciaux.
Limites et contraintes liées au droit de terrasse
Saisonnalité des autorisations
Dans certaines communes, les droits de terrasse ne sont accordés que pour une période donnée, généralement entre avril et octobre.
Conflits potentiels avec les riverains ou les autres commerçants
Le bruit et l’encombrement peuvent susciter des plaintes, rendant essentielle une gestion responsable de la terrasse. L’exploitation des installations est autorisée tous les jours jusque 22 heures pour limiter les nuisances.
Renouvellement et résiliation du droit de terrasse
Le droit de terrasse se renouvelle tacitement d’année en année. En revanche, le renouvellement est conditionné au respect des règles et au paiement régulier des redevances. En cas de non respect, le droit de terrasse peut être suspendu.
Le non-respect des dimensions autorisées et les plainte des riverains sont également des motifs pouvant entraîner une résiliation.
Droit de terrasse et transition écologique
Initiatives pour réduire l’impact environnemental des terrasses
De plus en plus, les municipalités encouragent l’utilisation de matériaux durables et des pratiques écologiques pour aménager les terrasses.
La fin des terrasses chauffées
Depuis 2022, pour réduire la consommation d’énergie ainsi que les émissions de gaz à effet de serre, les terrasses chauffées sont pour la plupart interdites. En revanche, si votre terrasse est couverte, fermée, et étanche à l’air, alors vous êtes autorisé à la chauffer.
Attention, le non-respect de cette interdiction est sanctionné par une amende de 1500€ à 3000€ en cas de récidive, et peut être accompagnée d’une sanction administrative (suspension voire retrait du droit de terrasse, paiement d’une indemnité d’occupation irrégulière du domaine public).
Foire aux questions (FAQ)
Les questions les plus courantes des commerçants et des propriétaires immobiliers :
Qu’est-ce que le droit de terrasse en immobilier commercial ?
C’est une autorisation permettant d’exploiter l’espace public pour une terrasse commerciale.Quels documents faut-il fournir pour obtenir une autorisation ?
Un plan d’aménagement, une preuve d’assurance et une demande formelle sont requis.Combien coûte le droit de terrasse ?
Le coût varie selon la surface et la ville, mais est généralement calculé au mètre carré.Les droits de terrasse sont-ils soumis à la TVA ?
Oui, les taxes perçues sont soumises à la TVA, comme toute activité commerciale.Que faire en cas de litige avec une municipalité ?
Faire appel à un avocat spécialisé en droit public ou commercial.Est-il possible de sous-louer un droit de terrasse ?
Non, le droit est non transférable sauf autorisation explicite. Le droit de terrasse est accordé à titre personnel. De ce fait, il ne peut être cédé ou vendu à l’occasion d’une cession du commerce.
Conclusion
Le droit de terrasse constitue un véritable levier économique pour les commerçants et une opportunité de valorisation pour les investisseurs. Toutefois, son obtention et son exploitation nécessitent de respecter scrupuleusement les cadres législatifs et réglementaires. Avec une bonne préparation, ce droit peut transformer un commerce en une destination incontournable. Vous êtes à la recherche d’un commerce ? N’hésitez pas à nous contacter et nous faire part de votre cahier des charges.
