Bail commercial : tout savoir sur la révision du loyer
Lorsqu’un premier bail commercial est conclu, la fixation du loyer est entièrement libre : ce sont les parties au contrat qui s’accordent sur un prix. En règle générale, le loyer est déterminé en référence au prix du marché, c’est-à-dire aux loyers des surfaces commerciales comparables. On parle alors de valeur locative. Le bailleur peut également exiger le paiement d’un droit d’entrée ou d’un pas de porte. Il arrive également que les parties négocient un loyer progressif ou par paliers, évoluant à des dates prévues par le bail.
La fixation initiale du loyer
Comme indiqué précédemment, la fixation du loyer lors de la conclusion d’un premier bail est libre. Voici les éléments à connaitre.
Pas de porte et droit d’entrée
Le pas de porte est une somme payée par le preneur au bailleur au jour de la signature du bail commercial. Il peut être considéré de deux manières :
S’il compense un loyer anormalement bas, alors il s’agit d’un supplément de loyer. Dans ce cas au moment de la révision triennale, son montant peut venir en déduction de la révision ou alors l’indice peut être appliqué au loyer ET au pas de porte.
S’il a pour objet de “réparer” la perte de jouissance du local et de la valeur de l’immeuble, alors il est perçu comme une indemnité compensatrice. Cette qualification est néanmoins de moins en moins admise par l’administration fiscale, sauf à ce que le bailleur ai consenti à son preneur des avantages exceptionnels.
Quelle que soit la qualification retenue, elle doit être précisée dans le bail commercial. En cas de résiliation de ce dernier, il reste définitivement acquis au bailleur.
La valeur locative
Les éléments déterminants de la valeur locative sont définis comme suit par le législateur (article L.145-33 d Code de commerce) :
Les caractéristiques propres au local considéré (surface, volume, situation dans l’immeuble etc).
La destination des lieux autorisée par le bail commercial et ses avenants.
Les obligations respectives des parties : Plus le bailleur impose des restrictions à la jouissance du local, plus la valeur locative diminue.
Les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier, de la rue, des activités voisines, des transports en commun etc).
Les prix fréquemment pratiqués sur le secteur.
La négociation du loyer
Le montant du loyer fait l’objet d’un accord entre le bailleur et le preneur. Outre son montant, il est possible de négocier :
Une franchise de loyer : Le bailleur accorde la gratuité du loyer (mais pas nécessairement des charges) pour quelques mois afin de permettre au preneur de s’installer, d’effectuer des travaux, ou d’attendre l’obtention de certaines autorisations par exemple.
Un loyer progressif : le bailleur accorde au preneur un loyer qui évolue par pallier à des dates indiquées dans le bail commercial. Par exemple, un bail a été consenti avec un loyer annuel en principal de 50 000€. Les parties peuvent convenir que le loyer serait de 40 000€ pendant les 3 premières années, de 45 000€ les trois années suivantes, pour atteindre les 50 000€ la septième année.
La révision du loyer commercial
Au cours du bail, le loyer peut évoluer en fonction de deux méthodes :
La révision triennale, prévue par les articles L.145-34 et L.145-38 du Code de commerce.
La révision conventionnelle, prévue par l’article L.145-39 et qui désigne la clause d’échelle mobile.
La révision triennale
Il s’agit d’une disposition d’ordre public, ce qui signifie qu’elle s’impose aussi bien au bailleur qu’au locataire et ce, même si elle ne figure pas dans le bail. Ainsi à la première échéance triennale du bail commercial, le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire.
Cette révision est plafonnée et ne peut pas être supérieure à la variation de l’incide de référence :
L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) concerne les activités commerciales et artisanales. Dans le cadre de la loi visant à protéger le pouvoir d’achat des Français, le Gouvernement a fait voter une mesure afin de limiter la variation de l’ILC à 3,5M sur une période d’un an (article 14 de la loi n°2022-1158). Ledit plafonnement a été prolongé jusqu’au 1er trimestre 2024. Cette mesure s’applique aux PME, c’est-à-dire aux entreprises de moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n dépasse pas 50 millions d’euros.
L’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) concerne les autres activités. Il est très utilisé par les bailleurs institutionnels pour réactualiser les loyers des baux professionnels. Cet indice est calculé selon la somme des indices représentatifs du niveau des prix à la consommation, de la construction neuve et du PIB en valeur.
L’ICC (Indice du Coût de la Construction) présente une volatilité trop importante, c’est pourquoi l’ILAT est présenté comme une alternative.
L’INSEE publie les indices révisés de manière trimestrielle. Ainsi, pour le T2 2024, les indices révisés sont :
Indice des loyers commerciaux (ILC) : 136,72 (+ 3,73% sur un an)
Indice des loyers tertiaires (ILAT) : 136,45 (+ 4,45 % sur un an).
Indice du coût de la construction (ICC) : 2205 (+ 3,86 % sur un an)
L’exception au plafonnement : la modification des facteurs locaux de commercialité
Lesdites modifications doivent avoir une conséquence direct sur le commerce, avoir déjà été réalisées et entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative, à la hausse ou à la baisse. Cela peut concerner la création de nouveaux moyens de transport (par exemple, l’ouverture des nouvelles gares du Grand Paris Express), la diminution de la concurrence ou encore la piétonnisation d’une rue.
La révision conventionnelle (clause d'indexation)
On parle de clause d’indexation ou de clause d’échelle mobile. Ces clauses ont pour avantage pour le bailleur de se prémunir des effets de la dépréciaation monétaire. En effet, elles permettent de faire varier le loyer sans qu’il soit besoin d’en demander l’application comme c’est le cas pour la révision triennale. Ainsi, ce sont les parties qui décident le la périodicité de l’évolution du loyer et l’indice de référence choisi. En général, elles optent pour une évolution annuelle.
Aussi bien pour la réivsion triennale que pour la révision conventionnelle, l’augmentation du loyer doit être lissée à 10% par an.
La jurisprudence admet le cumul des deux révisions à l’expiration de chaque période triennale. Ainsi le bailleur peut, trois ans après la prise d’effet du loyer prévu au bail, se prévaloir de la révision légale. Il renonce alors à se prévaloir de la clause d’échelle mobile temporairement.
La procédure de révision du loyer
Le formalisme de la demande de révision du loyer est prévue par l’article L.145-37 du Code de commerce. Elle peut être formulée aussi bien par le bailleur que par le preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par acte extrajudiciaire. Elle doit également préciser le montant du loyer.
La révision du loyer est effective à la date de la demande de révision, et ne peut être demandée que trois ans au moins :
Après la date d’entrée en jouissance du locataire.
Après la date de prise d’effet de la dernière révision du loyer
Après le point de départ du bail renouvelé.
Selon la Cour de Cassation, une demande prématurée est inefficace, et c’est sa date d’expédition qui doit être prise en compte.
Conseils pratiques pour bien gérer la révision du loyer
Pour le bailleur
En tant que bailleur, nous vous recommandons d’effectuer une veille régulière sur les différents indices de révisions. L’INSEE les publie chaque trimestre, et ils sont relayés par la presse. Également, restez attentif aux évolutions du marché immobilier local et anticipez toute demande de révision.
Pour le preneur
Au même titre qu’un bailleur, renseignez-vous sur les évolutions des indices de révision, et prévoyez une marge financière pour faire face à une potentielle augmentation de loyer.
La révision du loyer dans un bail commercial fait donc partie des points cruciaux pour les deux parties au contrat. Aussi, il ne faut pas hésitez à faire appel à un expert immobilier ou à un avocat spécialisé, que ce soit pour accompagner ou contester la procédure de révision. Vous souhaitez des conseils personnalisés sur la révision des loyers commerciaux ? N’hésitez pas à nous contacter.
