Le statut du bailleur privé : enjeux, application et champ potentiel pour l’immobilier commercial
Le statut du bailleur privé est annoncé comme l’une des mesures phares du gouvernement pour relancer l’investissement locatif privé dans le secteur du logement. Mais qu’en est-il de son champ d’application ? Et ce dispositif peut-il s’étendre à l’immobilier commercial ?
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Définition et objectif
Le statut du bailleur privé vise à reconnaître et encourager les propriétaires privés (personnes physiques ou SCI familiales essentiellement) qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers, non professionnels, en location longue durée.
L’objectif officiel est de relancer l’investissement locatif, d’augmenter l’offre de logements à la location et de simplifier ou rendre plus incitative la fiscalité des bailleurs privés.
Les principales mesures envisagées
Parmi les mesures-phares :
la possibilité d’un amortissement fiscal annuel de la valeur du bien (ex : 5 % neuf, 4 % ancien) plutôt qu’une simple réduction d’impôt.
le relèvement de l’abattement « micro-foncier » (ex : passage à 50 % d’abattement dans une limite de loyers) et augmentation du plafond des loyers concernés.
une imputation plus favorable des déficits fonciers (plafond porté potentiellement à 40 000 €) pour encourager les travaux.
l’exonération de certains biens loués hors IFI (impôt sur la fortune immobilière) si conditions respectées.
Dernières évolutions : adoption du dispositif par les députés (novembre 2025)
Le 15 novembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté le nouveau statut du bailleur privé à 158 voix contre 49. Ce vote marque une étape décisive dans la mise en place d’un dispositif fiscal destiné à encourager l’investissement locatif privé dans le logement abordable. L’accord résulte d’un compromis entre plusieurs groupes parlementaires, avec en contrepartie un engagement du gouvernement à réduire les prélèvements sur les bailleurs sociaux.
Le texte adopté précise désormais les niveaux d’amortissement fiscal applicables :
3,5 % par an pour un logement neuf intermédiaire,
4,5 % pour un logement social,
5,5 % pour un logement très social,
dans la limite de 80 % du prix du bien et d’un plafond de 8 000 € par an, pour un maximum de deux logements.
Pour les logements anciens rénovés, les taux sont fixés à 3 %, 4 % et 5 %.
Le dispositif impose également le respect des plafonds de loyers conventionnés et exclut toute location à un membre de la famille. Cette adoption clarifie la structure du statut et confirme son orientation exclusivement résidentielle. L’immobilier commercial reste exclu du périmètre voté.
Quel est le champ d’application actuel ?
Usage résidentiel principalement
Le dispositif, tel qu’il est conçu à ce jour, vise l’immobilier résidentiel locatif (logements nus ou meublés) plutôt que l’immobilier commercial.
Le terme « bailleur privé » est défini dans ce contexte comme celui qui loue un bien immobilier à titre privé, non professionnel, dans un cadre résidentiel classique.
Limitations explicites
Aucune disposition officielle ne mentionne actuellement l’application du statut aux locaux commerciaux, aux baux commerciaux ou à l’immobilier d’entreprise. Les médias professionnels le soulignent comme « une incitation pour les logements » et non pour les usages commerciaux.
Peut-il s’étendre à l’immobilier commercial ?
Analyse juridique et enjeux
L’extension du statut du bailleur privé à l’immobilier commercial se heurte à plusieurs freins :
Le cadre fiscal et réglementaire des baux commerciaux est distinct du logement (ex : bail commercial vs bail d’habitation).
Les incitations initiales (amortissement, abattement, déficits fonciers) visent des enjeux de production de logements et de relance du parc locatif résidentiel, et non de locaux professionnels.
Une extension au commercial impliquerait d’adapter les critères (type d’usage, durée, loyers commerciaux, nature du bail) et de revoir les garanties et contre-parties (voir l’encadrement du commerce, urbanisme etc.).
Scénarios possibles d’extension
Bien que non confirmée, l’extension à l’immobilier commercial pourrait se matérialiser de la manière suivante :
Les propriétaires de locaux commerciaux ou mixtes (rez-de-chaussée commerce + logements) puissent bénéficier du statut s’ils louent à usage commercial sous certaines conditions (ex : loyers modérés, durée longue, usage de proximité).
Adaptation des critères : peut-être un abattement spécifique pour bail commercial situés en zones de revitalisation ou dans des périmètres « commerce de proximité ».
Une option « mixte logement + commerce » pourrait exister mais nécessiterait un texte législatif spécifique.
Verdict actuel
À ce jour, aucune mention officielle n’inclut l’immobilier commercial dans le périmètre du statut du bailleur privé. Il s’agit donc d’une hypothèse pour l’instant, à surveiller en phase de discussion parlementaire.
Pour les propriétaires ou investisseurs de locaux commerciaux, il convient donc de rester vigilants : le statut pourrait évoluer mais ne s’applique pas encore au commercial.
Impacts pratiques pour les bailleurs privés et investisseurs
Pour les investisseurs résidentiels
Le futur statut peut rendre l’investissement locatif plus attractif et stable (amortissement, fiscalité simplifiée).
Il faudra anticiper les conditions (type de bien, durée de location, loyers, performance énergétique) pour en bénéficier.
Une attente de la mise en œuvre effective : adopter une stratégie d’investissement dès maintenant pour être prêt fin 2025 / début 2026.
Pour les bailleurs de locaux commerciaux
Pour l’instant, aucun avantage spécifique lié à ce statut.
Toutefois, la perspective d’une extension oblige à surveiller l’évolution législative et à adapter la structure juridique ou fiscale si nécessaire.
En cas de bail commercial ou location de locaux, il peut être opportun de prévoir un suivi : si l’extension est adoptée, une opportunité s’ouvre.
Conseils pratiques
Auditez dès maintenant votre patrimoine locatif (logements, locaux, combiné) : voir ce qui pourrait être éligible.
Engagez-vous avec un expert (fiscaliste ou conseil en patrimoine) pour anticiper les critères du statut : durée minimum, loyers, performance énergétique, etc.
Restez informé des débats parlementaires 2025 et du projet de loi de finances 2026 : les contours pourraient évoluer jusqu’au dernier moment.
Conclusion
Le statut du bailleur privé constitue une mesure clé pour relancer l’investissement locatif résidentiel en France, avec une réforme attendue à l’horizon 2026. Pour l’instant, ce dispositif s’applique principalement aux logements et non à l’immobilier commercial. Toutefois, l’hypothèse d’une extension vers les locaux commerciaux n’est pas exclue et mérite une veille attentive. Pour les bailleurs privés et investisseurs immobiliers, l’enjeu est de se positionner dès maintenant pour tirer avantage de ce nouveau cadre fiscal et anticiper ses évolutions.
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