L’inventaire des catégories de charges dans le bail commercial
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, la gestion des charges dans les baux commerciaux est encadrée par des règles strictes visant à assurer plus de transparence pour les locataires. L’une des obligations majeures imposées aux bailleurs est l’insertion d’un inventaire détaillé des charges, impôts, taxes et redevances dans le bail commercial. Récemment, plusieurs décisions de justice ont précisé et renforcé ces exigences. Décryptage des règles applicables et de leurs conséquences.
1. L’obligation d’un inventaire détaillé des charges
📜 Ce que dit la loi
L’article L.145-40-2 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel, impose aux bailleurs de lister précisément les charges récupérables auprès du locataire. Cet inventaire doit :
Être clair, précis et limitatif
Indiquer comment les charges sont réparties entre bailleur et preneur
Être actualisé chaque année par le bailleur
Informer le locataire en cas de nouvelles charges ou taxes
Cette mesure vise à éviter des abus où des charges importantes seraient répercutées au locataire sans justification ou sans cadre contractuel clair.
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📌 Qui est concerné ?
✅ Les baux signés ou renouvelés après le 1er septembre 2014 doivent obligatoirement contenir cet inventaire.
✅ Les baux antérieurs à cette date ne sont pas concernés, sauf en cas de renouvellement.
2. Quel format doit prendre l’inventaire ?
La loi ne précise pas où cet inventaire doit figurer. Cependant, la jurisprudence a tranché :
📌 Il peut être inclus dans le corps du bail ou en annexe distincte, tant que les charges sont clairement définies.
📌 Un bail mentionnant seulement des « charges récupérables » sans les détailler ne respecte pas l’obligation.
📌 Le bailleur peut prévoir la refacturation d’autres charges, mais celles-ci doivent être explicitement listées.
⚖️ Cour d’appel de Rennes, 27 novembre 2024 (n°22/00385) : L’absence d’un inventaire précis entraîne l’impossibilité de refacturer certaines charges au locataire.
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3. Quelles charges peuvent être imputées au locataire ?
📌 Charges pouvant être récupérées :
Taxe foncière et taxes additionnelles
Charges d’entretien et de réparation courante
Charges liées aux services dont le locataire bénéficie (sécurité, nettoyage...)
📌 Charges interdites (Article R.145-35 du Code de commerce) :
❌ Les gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil (structure, toiture…)
❌ Les travaux pour mise en conformité réglementaire
❌ Les honoraires de gestion du bailleur
❌ Les charges liées à d’autres locataires ou à des locaux vacants
⚖️ Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2024 (n°22/05759) : Une clause du bail mettant la taxe foncière à la charge du locataire sans figurer dans l’inventaire est réputée non écrite.
4. La répartition des charges doit être précisée
Le bailleur doit détailler comment sont réparties les charges entre plusieurs locataires lorsque le local fait partie d’un ensemble immobilier.
📌 Exemples de répartition valable :
✅ Selon la surface exploitée
✅ Selon une clause précisant les tantièmes de copropriété
⚖️ Cour d’appel de Bordeaux, 2 mars 2022 (n°18/04413) : Un bail listant uniquement les charges dues par le locataire sans préciser leur clé de répartition est non conforme.
📌 Exemples d’irrégularités :
❌ Dire que 100 % des charges sont à la charge du locataire sans préciser comment elles sont réparties dans l’immeuble
❌ Facturer des charges sans avoir défini une méthode de répartition dans le contrat
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5. Que se passe-t-il en cas d’inventaire manquant ou incomplet ?
⚖️ Les conséquences pour le bailleur
📌 Si l’inventaire est absent ou imprécis, le bailleur ne peut pas refacturer les charges concernées au locataire.
📌 Toute clause contraire sera réputée non écrite (Article L.145-15 du Code de commerce).
📌 Le locataire peut exiger un remboursement des charges déjà payées.
⚖️ Tribunal judiciaire de Paris, 14 novembre 2024 (n°20/10175) : Un bailleur ne peut pas régulariser un inventaire manquant en fournissant des décomptes a posteriori.
⚖️ Cour de cassation, 13 février 2025 (n°23-17.978) : Un locataire ayant payé des charges non justifiées peut exiger leur remboursement, même après plusieurs années.
📢 Points clés à retenir
✅ Bailleurs : Vérifiez que votre bail contient un inventaire clair et précis des charges.
✅ Commerçants : Si votre bail ne contient pas cet inventaire, vous pouvez contester certaines charges.
✅ En cas de litige : Le bail sera interprété en faveur du locataire (Article 1190 du Code civil).
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Conclusion : un impératif de transparence
L’inventaire des charges dans les baux commerciaux est un élément clé pour garantir une relation équilibrée entre bailleur et locataire. Sans un inventaire conforme, aucune charge ne peut être refacturée. Cette exigence légale est d’ordre public, ce qui signifie qu’aucun accord entre les parties ne peut y déroger.
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