Comprendre la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) : quelles conséquences pour les baux commerciaux ?

La trêve hivernale est une mesure légale bien connue dans l’immobilier résidentiel. Mais qu’en est‑il dans le cadre des baux commerciaux ? Cet article, conçu pour les lecteurs intéressés par l’immobilier commercial, revient sur son historique, son fonctionnement actuel, puis examine la question de son extension ou non à l’immobilier commercial.

I. Historique de la trêve hivernale

1. Origine et contexte

La trêve hivernale prend ses racines dans la France de l’après‑guerre. Durant l’hiver 1953‑1954, un froid particulièrement intense a provoqué de nombreuses victimes parmi les personnes sans logis ou expulsées. C’est dans ce contexte que l’Abbé Pierre lance, le 1er février 1954, « l’insurrection de la bonté », appelant à la solidarité et à la mise à l’abri des plus démunis.

2. L’inscription légale et l’évolution

• La loi du 3 décembre 1956 (loi n°56‑1223) inscrit pour la première fois la suspension des expulsions d’occupants à partir du 1er décembre jusqu’au 15 mars.

• Par la suite, les dates et conditions ont évolué : depuis la loi Loi Alur du 24 mars 2014, la trêve court du 1er novembre au 31 mars.

• En parallèle, la protection s’est étendue aux fournisseurs d’énergie : les coupures de gaz, d’électricité et d’eau (dans certains cas) sont interdites pendant cette période.

3. Les fondements sociaux

Cette mesure s’appuie sur un principe de protection sociale : éviter que des personnes – souvent vulnérables – soient mises à la rue en période de grand froid.

II. Fonctionnement actuel de la trêve hivernale

1. Dates et principes généraux

Chaque année, la trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pendant cette période :

• Les expulsions d’occupants d’un logement ne peuvent pas être exécutées, même si une décision de justice a été rendue.

• Les loyers restent dus, mais la mise à la rue est suspendue.

2. Les exceptions à connaître

Même en période de trêve, certaines situations permettent l’expulsion ou la poursuite de la procédure :

• L’occupant est un squatteur, i.e., il est entré dans le logement par voie de fait ; dans ce cas la trêve ne s’applique pas.

• Le logement est soumis à un arrêté de péril ou autre mesure de sécurité.

• Un relogement adapté a été proposé à l’occupant.

3. Obligations du bailleur et du locataire

• Le bailleur ne peut pas faire intervenir la force publique pour expulser entre le 1er novembre et le 31 mars.

• Le locataire continue à être redevable de ses loyers, charges et obligations contractuelles : la trêve ne les efface pas.

• Concernant l’énergie, les fournisseurs ne peuvent pas procéder à des coupures pour impayé sur la résidence principale pendant cette période.

III. Application à l’immobilier commercial : est‑ce concerné ?

1. Rappel : définition du bail commercial

Un bail commercial est un contrat par lequel un professionnel (locataire) bénéficie d’un droit au bail pour exploiter une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans un local ; ce cadre est régi notamment par les articles L. 145‑1 et suivants du Code de commerce.

2. La trêve hivernale et les baux commerciaux : ce que dit la doctrine

La grande majorité des sources affirment que la trêve hivernale ne s’applique pas aux locaux loués dans le cadre d’un bail commercial. En effet, le dispositif est conçu pour protéger les occupants de logements d’habitation. Par exemple, une source indique : « Dans le cadre d’un bail commercial, pas de trêve hivernale. »

3. Pourquoi l’exclusion ?

• Parce que la trêve vise la protection sociale des occupants dans leur résidence principale en période de grand froid, ce qui ne correspond pas à une exploitation commerciale.

• Le bail commercial relève d’un droit économique et d’exploitation, plus que d’une protection en tant que logement.

4. Quelles conséquences pour le bailleur et le preneur commercial ?

• Si un locataire commercial ne paie plus son loyer, le bailleur pourra engager la procédure de recouvrement ou la clause résolutoire du bail, même en période hivernale.

• Le bailleur doit cependant respecter les règles contractuelles (commandement de payer, etc.).

• Il convient toutefois de bien vérifier la qualification du bail (parfois certains locaux sont mixtes ou assimilés à de l’habitation).

5. Apport pratique pour les acteurs de l’immobilier commercial

• Cette distinction est importante : bien informer les clients bailleurs ou preneurs qu’ils ne peuvent pas se reposer sur la trêve hivernale pour un local commercial.

• Recommandation : en cas de difficultés de paiement, anticiper un plan d’apurement plutôt que d’attendre une période de « paix hivernale ».

• Vérifier la nature du bail et envisager les procédures adaptées à l’immobilier commercial.

IV. Points à retenir et conseils pour votre stratégie immobilière

1. Synthèse rapide

• La trêve hivernale existe pour protéger les locataires d’un logement d’habitation entre le 1er novembre et le 31 mars.

• Elle suspend l’exécution des expulsions, mais ne supprime pas les dettes.

• Elle ne s’applique pas aux baux commerciaux dans leur grande majorité.

2. Conseils pour bailleurs / investisseurs en immobilier commercial

• Anticipez les impayés : un locataire commercial en défaut doit faire l’objet d’un suivi, évitez l’attentisme.

• Intégrez dans vos baux des clauses de résiliation ou de garanties adaptées (dépôt de garantie, caution personnelle, etc.).

• Informez vos clients de l’agence La Parisienne du Commerce sur cette distinction, pour éviter tout malentendu.

3. Conseils pour preneurs commerciaux

• Soyez vigilant sur le bail que vous signez, les obligations que vous assumez (loyer, charges, etc.).

• En cas de difficultés, dialoguez avec le bailleur, sollicitez des mesures d’apurement ou d’ajustement : la trêve hivernale ne jouera pas en votre faveur dans un bail commercial.

• Conservez une bonne gestion et une communication claire avec l’agence ou le bailleur.

V. Conclusion

La trêve hivernale est une institution forte de la législation française, issue de l’engagement de l’Abbé Pierre et inscrite dans la loi depuis 1956 pour protéger les occupants de logements d’habitation. Son fonctionnement est bien cadré : du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion est suspendue mais les dettes ne le sont pas. En revanche, en matière d’immobilier commercial, cette protection ne s’applique pas : les baux commerciaux ne bénéficient pas de la trêve, ce qui oblige bailleurs et preneurs à anticiper et à gérer autrement les situations de défaut.

Pour une stratégie immobilière claire et sécurisée dans le domaine commercial, faites confiance à l’agence La Parisienne du Commerce : notre équipe experte est à vos côtés pour vous conseiller, négocier vos baux ou locataires, sécuriser vos investissements et anticiper les risques.

👉 Contactez‑nous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé et un audit de vos baux commerciaux !