Taxe foncière et bail commercial : état des lieux et évolution possible du droit
La taxe foncière fait partie de ces sujets que beaucoup de commerçants découvrent… une fois installés, souvent au moment de la première régularisation annuelle des charges. Et pour cause : en pratique, elle est très fréquemment répercutée sur le locataire, parfois intégralement.
Le 13 janvier 2026, une proposition de loi est venue remettre ce mécanisme en question, en suggérant de plafonner à 50 % la part de taxe foncière imputable au locataire dans les baux commerciaux. Alors, où en est-on aujourd’hui ? Que dit le droit actuel ? Et surtout, qu’est-ce que cette proposition pourrait changer demain ?
La taxe foncière : rappel des bases en bail commercial
La taxe foncière est un impôt local dû par le propriétaire d’un immeuble, calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien.
Sur le plan strictement fiscal, le redevable légal de la taxe foncière est toujours le propriétaire. Mais en matière de bail commercial, le contrat peut prévoir que cette charge soit répercutée, en tout ou partie, sur le locataire.
Autrement dit :
la taxe foncière n’est pas, par nature, une charge locative,
mais elle peut le devenir par le jeu des clauses du bail.
État actuel du droit : une charge très souvent supportée par le locataire
Depuis la loi Pinel, certaines charges ne peuvent plus être imputées au locataire (notamment les grosses réparations de l’article 606 du Code civil). En revanche, la taxe foncière n’a jamais été exclue du champ des charges récupérables.
Résultat :
dans une grande majorité des baux commerciaux récents,
la taxe foncière est répercutée à 100 % sur le locataire,
parfois explicitement, parfois de manière plus discrète, intégrée dans un ensemble de charges.
La loi impose toutefois :
une liste précise et limitative des charges,
une information claire et transparente du preneur.
Mais sur le fond, la liberté contractuelle demeure.
Pourquoi la taxe foncière est devenue un vrai sujet pour les commerçants
Ces dernières années, la taxe foncière est devenue un poste de coût de plus en plus sensible, en particulier pour les TPE et PME.
Plusieurs raisons expliquent cette tension :
augmentation régulière des bases fiscales,
hausse des valeurs cadastrales,
marges déjà contraintes pour de nombreux commerces,
faible pouvoir de négociation des preneurs, surtout en phase de création.
Dans certains cas, la taxe foncière représente plusieurs milliers d’euros par an, venant s’ajouter à un loyer et à des charges déjà élevés.
La proposition de loi du 13 janvier 2026 : que prévoit-elle ?
Le 13 janvier 2026, une proposition de loi (n° 2331) a été déposée au Sénat visant à limiter l’imputation de la taxe foncière au locataire dans les baux commerciaux.
Son article unique prévoit :
un plafonnement à 50 % du montant de la taxe foncière pouvant être récupéré auprès du locataire,
avec l’objectif d’assurer un partage plus équilibré de cette charge entre bailleur et preneur.
Le texte met en avant :
la protection des TPE et PME,
le rôle des commerces et enseignes dans l’attractivité des centres-villes,
la nécessité de contenir les coûts fixes pesant sur l’exploitation.
Ce que cette proposition de loi ne change pas (pour l’instant)
Il est essentiel d’être très clair sur ce point. Cette proposition de loi :
n’est pas encore adoptée,
ne s’appliquerait pas aux baux en cours,
n’a pas vocation à remettre en cause rétroactivement les contrats existants.
Le texte prévoit explicitement cette absence de rétroactivité afin d’éviter toute atteinte disproportionnée au droit au maintien des conventions légalement conclues. Autrement dit : les baux signés aujourd’hui restent soumis aux règles actuelles.
Quels impacts possibles pour les futurs baux commerciaux ?
Même si elle n’est, à ce stade, qu’une proposition, cette initiative envoie un signal fort. À moyen terme, elle pourrait :
influencer les pratiques de marché,
renforcer la vigilance des preneurs lors de la négociation des charges,
devenir un argument de discussion lors de la signature de nouveaux baux.
Elle rappelle surtout un point fondamental : la taxe foncière est un élément structurant du bail, au même titre que le loyer ou la durée.
Dans la pratique, on constate que la taxe foncière est encore trop souvent :
mal anticipée,
mal expliquée,
ou sous-estimée dans les business plans.
Or, une clause de charges mal négociée peut fragiliser un projet dès ses premières années d’exploitation. Plus que jamais, la lecture et la compréhension du bail commercial sont essentielles, et doivent se faire avant la signature, pas après.
En conclusion
La taxe foncière, longtemps considérée comme une simple ligne parmi d’autres, est devenue un véritable enjeu économique pour les commerçants. La proposition de loi de janvier 2026 ne bouleverse pas le droit existant, mais elle ouvre un débat nécessaire sur le partage des charges et l’équilibre des relations bailleur–preneur.
Anticiper, comprendre et négocier restent aujourd’hui les meilleurs leviers pour sécuriser un projet commercial.
