Statut du bailleur privé en 2025-2026 : ce que change réellement la réforme après l’adoption du Sénat

Le statut du bailleur privé est devenu l’un des sujets centraux du Budget 2026. Conçu pour relancer l’investissement locatif en France, il vise à encourager les particuliers à acheter un logement destiné à la location, grâce à un régime fiscal simplifié et davantage incitatif. Après plusieurs mois d’incertitudes, son adoption définitive par l’Assemblée nationale puis par le Sénat fin novembre 2025 permet enfin d’en comprendre précisément les contours. Cet article, entièrement mis à jour, analyse ce que change réellement ce nouveau dispositif, son champ d’application strictement résidentiel et les perspectives qu’il pourrait ouvrir pour l’immobilier commercial, un enjeu pour nombre de propriétaires et investisseurs accompagnés par La Parisienne du Commerce.

Définition du statut du bailleur privé et objectifs du dispositif

Un outil fiscal destiné à relancer l’offre locative

Le statut du bailleur privé reconnaît le rôle du propriétaire qui loue un logement à long terme. Il a pour vocation de favoriser l’investissement locatif résidentiel, d’augmenter l’offre de logements disponibles et d’alléger un environnement fiscal devenu lourd et dissuasif. Selon BPCE Observatoire, qui a publié une étude le 25 novembre 2025, le marché locatif privé reste fortement dégradé et les conditions financières et réglementaires ont découragé une partie des investisseurs. L’intérêt des Français pour devenir bailleur privé recule légèrement, même s’il reste élevé : 23 % en 2025, contre 24 % en 2022. Le statut se présente donc comme une réponse directe à une pénurie de logements qui s’accentue.

Un marché locatif résidentiel en tension qui justifie la réforme

La sénatrice Amel Gacquerre a rappelé, lors des débats, que la France manque de logements locatifs dans toutes les régions. La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a quant à elle souligné que ce statut pourrait représenter environ 1,2 milliard d’euros de dépenses publiques d’ici 2028 pour le logement neuf, ce qui illustre l’ampleur de la réforme. Le gouvernement défend ainsi un dispositif présenté comme un électrochoc nécessaire pour revitaliser le parc locatif privé.

Les nouveautés adoptées fin novembre 2025 : amortissement, plafonds et périmètre

Les taux d’amortissement fiscal désormais confirmés

Le nouveau statut repose principalement sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Le texte voté par les sénateurs le 30 novembre 2025 confirme un amortissement annuel de 3,5 % pour les logements neufs à loyer intermédiaire, 4,5 % pour les logements sociaux et 5,5 % pour les logements très sociaux. Cet amortissement est plafonné à 80 % de la valeur du bien et limité à un montant total de 8 000 euros par an, avec un maximum de deux logements éligibles. Ces conditions rejoignent en grande partie la version adoptée par les députés mi-novembre, tout en intégrant des ajustements pour contenir l’impact budgétaire du dispositif.

Une réforme strictement réservée au logement

Le périmètre du statut reste exclusivement résidentiel. Aucun passage du texte n’intègre les locaux commerciaux, les bureaux, les entrepôts ou les activités professionnelles. Le cadre du bail d’habitation n’a pas été mélangé à celui des baux commerciaux, qui relèvent d’un droit distinct. Le dispositif s’adresse donc uniquement aux bailleurs de logements nus ou meublés, qu’ils soient propriétaires en nom propre ou via une SCI familiale. Cette orientation n’est pas une omission : elle reflète une volonté politique claire de répondre à la crise du logement, et non aux problématiques commerciales.

Pourquoi l’immobilier commercial reste exclu du statut du bailleur privé

Une différence de nature entre bail d’habitation et bail commercial

Le statut du bailleur privé ne peut, en l’état, s’appliquer au commercial, car les deux types de baux répondent à des logiques juridiques, fiscales et économiques opposées. Le bail commercial relève d’un régime protecteur pour l’exploitant, avec une durée minimale de neuf ans, des droits au renouvellement, une fixation particulière du loyer et des règles comptables propres. Son intégration au statut du bailleur privé exigerait une réécriture majeure du droit commercial et fiscal, qui n’a pas été envisagée dans le cadre du Budget 2026.

Des objectifs politiques centrés sur la pénurie de logements

Le gouvernement et les parlementaires ont justifié l’exclusion du commercial par l’urgence liée à la crise du logement. Le marché résidentiel manque de biens disponibles, les promoteurs peinent à lancer des programmes, et les investisseurs hésitent à se positionner. Le statut vise donc un effet immédiat sur la production et la mise en location de logements, tandis que l’immobilier commercial n’est pas considéré comme prioritaire dans ce cadre.

Une extension future à l’immobilier commercial est-elle possible ?

Une hypothèse évoquée mais non confirmée

L’idée d’élargir le statut aux locaux commerciaux n’a jamais été officiellement discutée dans le cadre du PLF 2026. Toutefois, certains professionnels de l’immobilier imaginent des scénarios possibles. Une extension pourrait par exemple concerner les immeubles mixtes comprenant un commerce au rez-de-chaussée et des appartements aux étages, afin d’encourager la revitalisation des centres-villes. Une autre piste pourrait s’appliquer aux zones où les commerces de proximité disparaissent, en proposant un régime incitatif pour les propriétaires de petits locaux commerciaux. Enfin, certains experts évoquent la création d’un statut distinct, spécifiquement dédié aux bailleurs commerciaux. À ce stade, il ne s’agit que de spéculations. Aucun texte, aucune déclaration ministérielle et aucune communication officielle ne confirme l’existence d’un projet d’extension.

Conséquences pour les bailleurs et investisseurs en 2025-2026

Un cadre plus attractif pour les bailleurs résidentiels

Les investisseurs en logement bénéficient désormais d’un environnement plus lisible. L’amortissement fiscal, les abattements adaptés et les perspectives d’amélioration du micro-foncier créent un contexte plus favorable pour les projets d’acquisition ou de rénovation. Les bailleurs intéressés par le dispositif devront toutefois veiller au respect des conditions, notamment en matière de loyers conventionnés, de performance énergétique et de durée de location.

Une vigilance nécessaire pour les bailleurs commerciaux

Pour les propriétaires de locaux commerciaux, rien ne change. Aucun avantage, aucune mesure fiscale, aucun engagement particulier n’est lié au statut du bailleur privé. Toutefois, l’évolution rapide du cadre législatif incite à une veille régulière. Il devient utile d’analyser son patrimoine, d’envisager des stratégies mixtes ou d’anticiper d’éventuels ajustements législatifs qui pourraient survenir dans les prochains mois.

Conclusion

Le statut du bailleur privé, tel qu’adopté fin novembre 2025, représente une réforme majeure pour l’investissement locatif résidentiel. Il permet d’amortir une grande partie de la valeur d’un logement, de sécuriser la rentabilité locative et de rééquilibrer un marché sous tension. Pour l’instant, l’immobilier commercial demeure totalement exclu du dispositif, même si des réflexions futures pourraient émerger. Dans ce contexte mouvant, les investisseurs doivent se tenir informés, anticiper et ajuster leurs stratégies.